空室リスクマネジメント
空室対策はアパマン経営でも非常に重要なポイントです。
サブリースは、不動産会社が借り上げた物件を又貸しすることにより、
不動さんのオーナーに定期的な収入を確約してくれるのですが、
受け取れる金額は通常の貸し方の場合の80～90％です。
契約期間については普通２年で、
賃料については再契約時に変えられることになっています。
サブリースをしっかりと理解しているのであれば、
空室対策の一つの手法として活用すればいいと思いますが、
仲には悪徳業者もいるので、
サブリース業者選定は慎重にしたほうがいいです。
また、賃貸経営では、物件を購入した時の会社に、
物件の管理もしてもらうのが普通なのですが、
空室対策がうまくいっていないという際には、
ほかの管理会社をあたってみるという線もあります。
管理業務を任せられる管理会社があることで、
マンションやアパートでの賃貸経営は、
いわゆる不労所得でお金を手にするという望みを実現してくれます。
空室のリスクマネジメントは、不動産投資成功のためには、
避けては通れないものですので、しっかり考えるようにしましょう。
不動産売却の流れ
失敗しない不動産売却のポイントについて、
ネットで色々と調べています。
不動産売却の大まかな流れになります。
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①相場を知って売却価格を把握
物件の周辺相場を知ることから始めるのが良い
②不動産仲介会社を探す
不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産仲介会社を見つけることが重要。まずは、不動産会社の情報を幅広く収集すべし。
③物件の査定
不動産会社との付き合いはここからスタート。プロの目で物件価値を査定してもらう。物件価格については、多くの意見を聞くために複数社に査定を依頼してみるのもよい。
④不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を締結する）
不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。
⑤物件を売り出す
売り出す前に「建物検査（インスペクション）」を行って住宅の状態を把握したり、
「既存住宅売買瑕疵（かし）保険」に申し込む場合もあり。
売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響するため、自分の希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて、慎重に決める必要あり。
⑥購入希望者との交渉
購入希望者が現れたら、売却条件を交渉する。譲れる点と譲れない点を明確にして、交渉を進める必要あり。
⑦物件情報の開示
売買契約を結ぶ前に、物件に関する情報をできるだけ正確に購入希望者へ提供する。特に、契約締結後のトラブルを防止するためには、物件に不具合や欠陥など（「瑕疵（かし）」）がある場合には、誠実に購入希望者に伝えることが大切。
また、不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行うため、不動産会社の物件調査に協力すべし。
⑧売買契約の締結
売買条件を合意したら、買い主と売買契約を結ぶ。このとき、一般的には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を受け取ることになる。売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認すべし。
⑨物件の引き渡し
引き渡し手続きでは、売買代金を受領するのと同時に、登記申請（抵当権抹消、所有権の移転等）を行う。
細かな設備・備品等の取り扱いなどについても、買い主と現地立ち会いを行った上で十分に確認をすべし。また、引き渡した後の税務申告などの手続きも漏れのないよう気をつける。
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うーん、、、こうしてみると、結構、、道のりは長い。。
まずは、市場価格の把握ですね。。
楽待や健美家など、まずはそのあたりから色々と見てみることにします。
ちなみに、売ろうと思っている物件は、
当時800万くらいで購入しているので、
1,000万くらいでうれたら最高だな、と思ってます！
また進捗報告しますね。
不動産市場の動向
安い時に買って、高い時に売る。
誰もがわかっている、投資で成功するための鉄則です。
でもこのタイミングが難しい。
もっと安くなるんじゃないだろうか、とか、
もっと高くなるんじゃないだろうか、という、
人間の欲が邪魔をして、タイミングを逃すからです。
今の不動産価格は誰がどう見ても明らかに高いです。
つまり、売り時です。
２０２０年に東京オリンピックがありますが、
さすがにそこまで上昇は続かないでしょう。
やはり、このへんで、売るべき物件は売却しておいて、
キャッシュを蓄えておいた方がよさそうです。
そして、近い将来、
また不動産市場が落ち込む状況がやってくると思います。
そこでしっかり買う。
ということで、利益確定狙いと資産整理を兼ねて、
区分マンションを売却することにします。
不動産の売却は初めての経験。
どこの業者に仲介をお願いすべきなのか、とか、
そもそも、どういう流れで売却していけばいいのか、など、
わからないことだらけです。
まずは、色々とネットで調べて情報収集してみたいと思います。
普通借家契約と定期借家契約
現在貸している区分マンションは、基本的に定期借家契約にしてます。
普通借家契約は借り手側に有利な契約と言われていて、貸主の都合で契約を解除できません。ただ、契約更新の度に更新料という形でお金が入ってきます。
一方で、定期借家契約は、契約期間が終了すれば退去してもらえるので、借主にとっては戦略的に空室にできて、対象不動産を売却する等の際に有利な契約です。
例えば、先々に物件の売却予定がある場合、オーナーチェンジ物件として売り出すのではなく、賃貸にも出せるし自宅や事務所としても利用可能という形で空室状態で売りに出した方が、買い手が付きやすく高く売れます。そのため、貸主側としては定期借家契約を締結しておいた方がいいです。
また、賃貸経営をする上で空室リスクにどう対応していくかは非常に重要です。住居人が退去する理由は様々ですが、無駄に更新料を払いたくないので、契約更新のタイミングで退去する場合が多いです。
定期借家契約は更新料というものが無いので、その面に関して言えば借り手にもメリットがある契約と言えるでしょう。また、貸主にとっても、更新料は入ってこないですが、退去理由になる更新料の徴収が無いので、長く住んでくれる傾向にあると思います。これは大家である私が、実際に感じているメリットの一つです。
私が所有している区分マンションも、この11月で契約満了となりますので、このタイミングで売却するか、もうちょっと先まで再契約するか、現在検討中です。
